Hazine Arazisi Metrekare Fiyatları 2024

Milli Emlak Arsa Rayiç Bedelleri Nasıl Hesaplanır?

2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 9. maddesinde tahmin edilen bedelin, idarelerce tespit edileceği veya ettirileceği hükmü yer almaktadır. Bu bedelin nasıl belirleneceği Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’in 12. maddesinde açıklanmıştır. Buna göre tahmin edilen bedel, bedel tespit komisyonunca tespit edilir ve karara bağlanır. Bedel tespit ve takdirinde, taşınmazın konumu ve özellikleri göz önünde bulundurulmak suretiyle rayiç bedel esas alınır.

Milli emlak satış ilanları için sitemize bakınız: https://www.milliemlaksatilik.com/

Hazine Arazileri Metrekare Değerleri Nasıl Hesaplanır?

Hazine arazilerin metrekare satış değerleri tespit edilirken arsa veya arazi (tarım arazisi) olup olmamasına göre ayrım yapılmaktadır. Yani arsalara ayrı, tarım arazilerine ayrı değer biçilmektedir. 313 s. Milli Emlak Genel Tebliği’ne göre,

-- Belediye ve mücavir alan içinde her ölçekli imar planında; yerleşik alan (meskun alan) ile gelişme alanının tümünü kapsayan iskan sahasında kalan parsellenmemiş arazilerin yerleşik (meskun) halde olup olmadığına bakılmaksızın arsa,

-- Belediye ve mücavir alan içinde bulunup da her ölçekli imar planında iskan sahası olarak ayrılmamış olmakla beraber fiilen yerleşik (meskun) alanda bulunan ve belediye hizmetlerinden en az ikisinden faydalanmakta olan (yol-ulaşım, su-yol, su-ulaşım, ulaşım-temizlik, yol-temizlik vb.) parsellenmemiş araziler arsa,

-- Belediye ve mücavir alan sınırları içinde bulunup yukarıda belirtilen kapsamda kalmayan araziler ile bu sınırlar dışında bulunan arazi vasfındaki taşınmazların zirai faaliyete (arazinin; hububat, sanayi ve yem bitkileri, baklagiller, sebze ve diğer tarla bitkileri ile bağ, bahçe, çay, meyve, kavak ve sair ağaç türlerinin yetiştirilmesinde kullanılması zirai faaliyet olarak nitelendirilecektir.) konu edilmeyerek başka bir amaçla (mesken, akaryakıt istasyonu, restaurant, sanayi tesisi v.b) kullanıldığının belirlenmesi durumunda arsa, mevcut durumunda vasfı arsa olarak belirtilmiş ise arsa,

-- Bunun dışındakilerin arazi olarak değerlendirilmesi gerekmektedir.

313 s. Milli Emlak Genel Tebliği’ne göre, tahmin edilen bedelin tespitinde uygulama imar planı yapılmayan ancak nazım imar planı içinde bulunan taşınmazların; ilgili belediyelerin yerleşim alanının devamında yer alması, alt yapı hizmetlerinden henüz yararlanmıyor olsa dahi imara açılabilecek ve bunlardan yararlanabilecek konumda bulunması, belediyenin nüfus ve yapılaşma yoğunluğundaki artış itibariyle uygulama imar planının düzenlenebileceği aşamaya gelinmiş olması durumlarının değerleme sırasında dikkate alınması gerekir.

Bunun yanı sıra; taşınmazın imar durumu, bina ve inşaat sahası büyüklüğü, işyerlerine, meskun yerlere yakınlığı ve ulaştırma durumu, belediye hizmetlerinden yararlanıp yararlanmadığı, bitki örtüsü, toprak cinsi ve yapısı vb. itibariyle en iyi kullanım alternatiflerinin göz önünde bulundurularak metrekare fiyatları belirlenmektedir.

a) Milli Emlak Arsa Değerleri Nasıl Hesaplanır?

313 s. Milli Emlak Genel Tebliği’ne göre, imar planında konut veya ticaret alanı olarak ayrılan Hazine taşınmazları için değer tespiti ise “karşılaştırma yöntemi” dikkate alınarak yapılacaktır. Karşılaştırma yönteminde; emsal olabilecek taşınmazlar ile değeri tespit edilecek taşınmazın, aynı bölgede, imar planı ile aynı kullanım amacını ihtiva etmesi ve emsal taşınmazların son bir yıl içinde satışa konu edilmesi koşullarını taşıyor olması gerekmektedir. Aksi durumda bu değerlendirme yöntemi kullanılmayacaktır. Ayrıca, karşılaştırma yönteminde, taşınmazların bulunduğu alanın imar planı içerisinde yer alması ve her bir taşınmazın imar durumlarının açık ve net bir şekilde ilgili idare tarafından belirlenmiş olması gerekmektedir.

Taşınmazların değerleri, taşınmazlara ait TAKS, KAKS, H_max veya “Emsal Oran (E)” dikkate alınarak hesaplanacaktır.

b) İmar Uygulaması Yapılmamış Hazine Taşınmazlarında Kıymet Takdiri Nasıl Yapılır?

Soru: 8.459,95 m2 yüzölçümlü Hazine taşınmazının satışı talep edilmektedir. Söz konusu taşınmaz 1/1000 ölçekli uygulama imar planı sınırları içerisinde yer almakta olup; yaklaşık 3350 m2’si küçük sanayi alanında, 3303 m2’si park alanında, geri kalanı kısmı ise yolda kalmaktadır.

Bahse konu parsel kadastro parselidir. Güncel planına ve imar kanunu yönetmeliklerine göre uygulama yapılarak imar parselleri oluşturulabilir. Parsele en yakın imar uygulama bölgesinde % 39 Düzenleme Ortaklık Payı kesintisi yapılmıştır. Buna göre; söz konusu taşınmazın m2 birim bedeli belirlenirken taşınmazın dikkate alınacak yüzölçümü ne olmalıdır.? (DOP veya Terkler dikkate alınmak üzere)

Cevap: Bu durumda olan taşınmazlarda, imar uygulamasında kesilecek DOP miktarı ve imar uygulamasının ne zaman yapılacağı önceden belli olmadığı için DOP kesintisini düşerek değerleme yapmak mümkün değildir.

Mevcut bilgilere göre parselde terk oranı yaklaşık % 39 dür. İmar uygulaması yapılması durumda DOP oranı daha düşük çıkabileceği için %39 terk düşerek değerleme yapmak da sağlıklı değildir.

Kanaatimce bu tür parsellerde en sağlıklı değerleme, planı olan fakat uygulaması yapılmamış emsal parsellere göre, terk oranı dikkate almadan değerleme yapmaktır. Parselin toplam yüzölçümü üzerinden.. Bu uygun görülmezse terk oranı düşüldükten sonra, imar görmüş emsal parsellere göre değerleme yapılabilir.

c) Hazine Arazisi Satış Fiyatı Nasıl Hesaplanır?

Milli emlak tarım arazilerinin bedelinin nasıl hesaplanacağı konusunda şu yazımıza bakınız: Milli Emlak Tarım Arazilerinde Satış Bedeli

ç) Tahmin Edilen Bedelin Tespitinde Emlak Vergi Değeri

313 s. Milli Emlak Genel Tebliği’nde emlak vergi değerinin tespiti ile ilgili hükümler yer almakta ise de bu hükümler Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’in 12. maddesinin ilk halinde yer alan ve satış veya trampada tahmin edilen bedelin taşınmazın emlak vergisine esas asgari metrekare birim değerinden az olmayacağını öngören kuralla ilgilidir. Bu nedenle taşınmazın emlak vergi değeri, sadece değerlemede kullanılan bir kriter olarak dikkate alınmalıdır.

Yapıların (Muhdesat) Bedelinin Tespiti

313 s. Milli Emlak Genel Tebliği’ne göre, taşınmaz üzerinde Hazineye ait bina bulunması durumunda bina değerinin Bakanlıkça belirlenen yapı yaklaşık birim maliyetlerinden az olmamak üzere aşınma payı da dikkate alınarak tespit edilmesi gerekmektedir. Bu konuda detaylı bilgi almak için şu yazımıza bakınız: Milli Emlak İhalelerinde Muhdesat Bedeli

Mahkemelerce Belirlenen Rayiç Bedel İdare Tarafından Güncellenebilir mi?

4706 sayılı Yasa’da, Hazineye ait olup da ilgili belediyelere bedelsiz olarak devredilen taşınmazların, belediyece öncelikle yapı sahipleri ile bunların kanunî veya akdi haleflerine rayiç bedel üzerinden doğrudan satılacağı kurala bağlanmıştır. Bir başka ifade taşınmazın satış tarihi itibarıyla belediyece belirlenecek rayiç (güncel) bedel üzerinden yapı sahiplerine, bunların kanunî veya akdi haleflerine satılabilmesine olanak tanınmıştır.

Danıştay 10. Dairesi, E: 2014/1509, K: 2014/5397 sayılı kararında Hazineye ait taşınmazların, satış tarihi itibarıyla idarece belirlenecek rayiç bedel üzerinden ilgililere satışının yapılabileceğine karar vermiştir.

Kararda şu hususlara yer verilmiştir: "Yasa hükmünde, Hazineye ait olup da ilgili belediyelere bedelsiz olarak devredilen taşınmazların, belediyece öncelikle yapı sahipleri ile bunların kanunî veya akdi haleflerine rayiç bedel üzerinden doğrudan satılacağı kurala bağlanmıştır. Bir başka ifade taşınmazın satış tarihi itibarıyla belediyece belirlenecek rayiç (güncel) bedel üzerinden yapı sahiplerine, bunların kanunî veya akdi haleflerine satılabilmesine olanak tanınmıştır.

Yasa hükmüne göre, belediyenin satış tarihi itibarıyla belirlediği rayiç bedel üzerinden taşınmazı davacıya satmakla yükümlü olduğu dikkate alındığında, uyuşmazlık konusu taşınmazın kıymet takdirinin yapıldığı 2.3.2011 tarihi itibarıyla Mahkeme kararı ile belirlenen bedel ile davacıya satılmasına yasal olanak bulunmamaktadır. Bir başka ifade ile Mahkemece bilirkişi incelemesi yaptırılmak suretiyle belirlenen bedel, 2.3.2011 tarihi itibarıyla taşınmazın rayiç bedeli olup, bu tarihten sonra taşınmazın davacıya satılması halinde geçerli olabilecek bir bedel değildir.

Dolayısı ile davalı belediyece, 02.03.2011 tarihinden sonraki bir tarihte yapılacak satışta, Mahkemece belirlenen bedelde güncelleme yapılabilir. Davacının, satış tarihi itibarıyla belediyece belirlenen rayiç bedeli ödeyerek taşınmazı satın almasından sonra, satış bedelinin fahiş olduğu iddiasıyla 2577 sayılı Yasanın 12. maddesi hükümlerine göre uğramış olduğu zararın tazmini istemiyle dava açabilmesi mümkündür.

İdare Mahkemesince; taşınmazın imar durumu araştırılarak ulaşılacak sonuca göre belirlenecek bedelin 02.03.2011 tarihi itibarıyla taşınmazın rayiç bedeli olduğunu, bu bedelin taşınmazın davacıya satılacağı tarih itibarıyla belediyece güncellenebileceği hususları dikkate alınarak bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve değerlendirmeye dayalı olarak verilen kararda hukuki isabet bulunmamaktadır."

Milli emlak satış ilanları için sitemize bakınız: https://www.milliemlaksatilik.com/

Adana Milli Emlak / Arsa Satışları 2024

Adıyaman Milli Emlak / Arsa Satışları 2024

Afyon Milli Emlak / Arsa Satışları 2024

Ağrı Milli Emlak / Arsa Satışları 2024

Amasya Milli Emlak / Arsa Satışları 2024

Ankara Milli Emlak / Arsa Satışları 2024

Antalya Milli Emlak / Arsa Satışları 2024

Artvin Milli Emlak / Arsa Satışları 2024

Aydın Milli Emlak / Arsa Satışları 2024

Balıkesir Milli Emlak / Arsa Satışları 2024

Bilecik Milli Emlak / Arsa Satışları 2024