Milli Emlakta İhaleye Nasıl Girilir – Kapsamlı Rehber -2024

---

1) Milli Emlaktan Arsa Nasıl Alınır?

Hazine taşınmazının satış ihalesine katılmayı düşünüyorsanız ya da katıldıysanız ve satış ihalesi sizin üzerinize kaldı ise bundan sonraki aşamalarda ne yapacağınızı merak ediyorsanız bu yazı tam size göre. Bu makalede, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan Hazine satış ihalelerinin kazanılması durumunda yapılması gereken işlemler açıkladık. 

Milli emlak mülkiyetinde bulunan, herhangi bir kamu hizmeti için gerekli olmayan ve hukuken ihaleye çıkarılmasında herhangi bir sakınca bulunmayan taşınmazlar satışa çıkarılabilmektedir. Hazineye ait taşınmazlar re’sen ya da talep üzerine ihaleye çıkarılabilmektedir.

Tüm Milli Emlak İlanları İçin Tıklayınız: https://www.milliemlaksatilik.com/

Milli emlak arazi ve arsalarının satışlarını milli emlak birimleri yapmaktadır. Önemli milli emlak birimlerinin adres ve telefon bilgilerine şu yazıdan ulaşabilirsiniz: Milli Emlak Birimleri

2) Milli Emlak Hazine Arazileri Satışı Nasıl Olur?

Özel durumlar saklı kalmak kaydıyla, Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar, ihaleye çıkarılırken tespit edilen tahmini bedel, taşınmazın bulunduğu yerdeki piyasa alım satım rayici dikkate alınarak tespit ve takdir edilmektedir.

Hazine taşınmazları açısından satış, Hazine taşınmazının mülkiyetinin yatırımcıya devredilmesini ifade etmektedir. Satış konusunda bedel açısından üç tür teşvik söz konusudur: Bedelsiz devir, rayiç bedel üzerinden doğrudan satış ve harca esas değer zerinden doğrudan satış.

a) Milli Emlak Arsa Satışı: Rayiç Bedel Üzerinden Satışı 

Öncelikle rayiç bedel üzerinden doğrudan satışı açıklayalım. Rayiç bedel Hazine taşınmazının günün alım satım değerine göre normal alım satım bedelidir. Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik rayiç bedeli tanımlamamıştır. Sadece 12. maddesinde bedel tespit ve takdirinde, taşınmazın konumu ve özellikleri göz önünde bulundurulmak suretiyle rayiç bedelin esas alınacağını hükme bağlamıştır. 

Normal şartlar altında Hazine taşınmazları 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’na göre yapılacak ihale ile satılmaktadır. Ancak doğrudan satış söz konusu ise herhangi bir ihale yapılmamakta, taşınmaz doğrudan yatırımcıya satılmaktadır. Doğrudan satış, Hazine taşınmazının herhangi bir ihale olmaksızın doğrudan yatırımcıya satışını ifade etmektedir.

b) Hazine Arazi/Arsalarının Bedelsiz Devri

İkinci olarak bedelsiz devir konusuna değinelim. Bedelsiz devirde Hazine taşınmazı, yatırımcıya herhangi bir bedel ödenmeksizin devredilmekte ve mülkiyet yatırımcıya geçmektedir.

c) Arazi/Arsalarının Harca Esas Değer Üzerinden Satışı

Son olarak harca esas değer üzerinden satışa değinelim. Harca esas değer ifadesindeki “harç” kelimesi, tapu ve kadastro harcını belirtmektedir. Tapu ve kadastro harcı Harçlar Kanununun 63. maddesinde düzenlenmiştir. Burada harca esas değer ibaresi emlak vergi değerini ifade etmektedir. Dolayısıyla harca esas değer üzerinden satış, Hazine taşınmazının herhangi bir ihale olmaksızın emlak vergi değeri üzerinden yatırımcıya satışını ifade etmektedir.

3) Milli Emlak Arazi mi Arsa mı?

Hazine taşınmazları Hazine arsaları ve Hazine arazileri olarak ikiye ayrılır.

a) Hazine Arsa Satışı

Hazine arsaları, mülkiyeti milli emlaka ait olup imar planı olduğu için arsa niteliğinde olan yerlerdir. Belediye ve mücavir alan içinde her ölçekli imar planında; yerleşik alan (meskun alan) ile gelişme alanının tümünü kapsayan iskan sahasında kalan parsellenmemiş arazilerin yerleşik (meskun) halde olup olmadığına bakılmaksızın arsa sayılır.

Belediye ve mücavir alan içinde bulunup da her ölçekli imar planında iskan sahası olarak ayrılmamış olmakla beraber fiilen yerleşik (meskun) alanda bulunan ve belediye hizmetlerinden en az ikisinden faydalanmakta olan (yol-ulaşım, su-yol, su-ulaşım, ulaşım-temizlik, yol-temizlik vb.) parsellenmemiş araziler arsa sayılırç

b) Hazine Arazisi Satış

Milli emlaka ait olup da yukarıda anlatıldığı şekilde arsa niteliğinde olmayan yerler ise arazi sayılır. Arazinin; hububat, sanayi ve yem bitkileri, baklagiller, sebze ve diğer tarla bitkileri ile bağ, bahçe, çay, meyve, kavak ve sair ağaç türlerinin yetiştirilmesinde kullanılması zirai faaliyet olarak nitelendirilecektir. Bunların değeri, getirecekleri gelire göre hesaplanır.

4) Hazine Arazileri Listesi

Vatandaşlar, gerek satın gerekse de kiralama talebinde bulunabilmek için herhangi bir köydeki Hazine taşınmazlarının listesini talep edebiliyorlar. Vatandaş olarak biz nerenin Hazine taşınmazı olduğunu nerenin satılabileceğini veya kiralanabilecek durumda olanları nasıl bilelim. Ya siz bize önerin ya da taşınmazların listelerini verin biz bakalım diye talepleri oluyor. Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: Hazine Arazileri Listesi

5) Milli Emlak Satış Nasıl Olur?

Milli emlakta satış belirli bir aşamalardan geçerek olur. Bunları şu şekilde sıralayabiliriz:

a) Milli emlak satış başvurusu

b) Milli emlak satışa hazırlık ve satış bedelinin belirlenmesi

c) Satılacak parsellerin ilanı

d) İhaleye başvurunun yapılması

e) İhalenin yapılması

f) İhaleyi kazanan kişiyle sözleşme yapılması ve bedelin ödenmesi

g) Alıcı adına tescilin yapılması

Şimdi sırayla bunları açıklayalım.

6) Milli Emlak Başvuru Nasıl Yapılır? 

Hazine taşınmazlarının (milli emlak) satış ihalelerine şahıslar, tüzel kişilikler, şahıs ortaklıkları katılabilmektedir. Satın alma talepleri, il, ilçe, mevki, pafta, ada, parsel numarasının da belirtildiği bir dilekçe ile taşınmazın bulunduğu il ve ilçelerde; Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne (Emlak Müdürlükleri, Millî Emlak Müdürlükleri, Millî Emlak Şeflikleri) müracaat edilebilmektedir. Ayrıca internet üzerinden satın alma başvurusu yapılması da mümkündür.

a) Milli Emlak Satın Alma Dilekçe Örneği

Milli emlak parseli satın almak için aşağıdaki dilekçe örneğini kullanabilirsiniz.

… Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne (Milli Emlak Müdürlüğü)/… Kaymakamlığına (Milli Emlak Şefliği)

… İli, … İlçesi, … Mahallesinde bulunan, mülkiyeti Hazineye ait … pafta, … ada, … parsel numaralı ve … m² yüzölçümlü taşınmazı/taşınmazları ihale ile satın almak istiyorum. Gereğini arz ve sonucundan da bilgilendirilmemi talep ederim. ..../...../……

Dilekçe sahibinin Adı-soyadı İmzası Tebligat/İkametgah Adresi

b) Milli Emlak Başvuru Sorgulama

Milli Emlakta başvuru sorgulama var mı sorusuna maalesef olumsuz yanıt vermek gerekir. E-devlet kapısında (www.turkiye.gov.tr) Milli Emlak Genel Müdürlüğü işbirliği ile e-Devlet Kapısı altyapısı üzerinden sunulan bir hizmet bulunmamaktadır.

7) Hazine Arazilerinin Satış Bedeli Nedir?

Başvuru yapıldıktan sonra hem taşınmazın satışa uygun olup olmadığı, hem de satış bedelinin belirlenmesi amacıyla milli emlak tarafından çalışmalar yapılır.

Parsel satışa uygunsa bedeli belirlenir. Hazine taşınmazlarının (özel kanunları dışında) satış bedeli, rayiç bedeldir. Ancak buradaki rayiç bedelden, belediye emlak vergisi rayicinin anlaşılmaması gerekmektedir. Buradaki rayiç değer, piyasa rayicidir. Hazine taşınmazlarının satışında, bedel tespit ve takdirinde, taşınmazın konumu ve özellikleri göz önünde bulundurulmak suretiyle rayiç bedel esas alınır. Bu konuda şu yazımıza bakınız: Hazine Arazisi Metrekare Fiyatları

8) Milli Emlak Satılık Parseller Nasıl İlan Edilir? Milli Emlak İhalesine Nasıl Katılırım?

Türkiye genelinde satışa çıkarılan taşınmazların ihale ve diğer bilgileri ile varsa resimlerine; milli emlak web adresinden ve taşınmazın bulunduğu Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü web adreslerinden ulaşılabilmektedir. İlanın nasıl yapılacağı konusunda şu yazımıza bakınız: Milli Emlak Satılık Parseller Nasıl İlan Edilir?

9) Milli Emlak İhalelerine Nasıl Girilir?

Milli emlak tarafından ilan edilen parsellere dair ihalelere gerçek ve tüzel kişiler katılabilmektedir. İhaleye nasıl hazırlanılacağı ve ihalenin nasıl yapılacağı konusunda şu yazımıza bakınız: Milli Emlak İhalelerine Nasıl Girilir?

10) Hazine Taşınmazlarının Satış Bedeli Ne Zaman ve Nereye Ödenir?

a) Milli Emlak Ödemeleri Nasıl Yapılır?

Hazineden satın alınan taşınmazların ihale bedeli (taksitli ödenecekse en az yüzde yirmi beşi), ihale kararının veya satışın uygun görüldüğünün bildirilmesini izleyen günden itibaren 15 gün içinde ilgili defterdarlık ya da malmüdürlükleri muhasebe birimine yatırılabilir. Satış bedelinin idarece bildirilen banka hesap numaralarına da yatırılması mümkündür. Bu durumda banka dekontunun ya da örneğinin idareye ulaştırılması gerekmektedir.

Tüm Milli Emlak İlanları İçin Tıklayınız: https://www.milliemlaksatilik.com/

İhale sonrası taşınmazın satın alma bedelinin, tedavüldeki Türk Parası ile ödenmesi esastır. Ancak yukarıdaki genel kuralın istisnası olarak; Hazine Müsteşarlığınca ihraç edilen Devlet İç Borçlanma Senetleri veya bu senetler yerine düzenlenen belgeler nominal değeri üzerinden (Bu senet ve belgelerin nominal bedele faiz dâhil edilerek ihraç edilmiş olması hâlinde, bu işlemlerde anaparaya tekabül eden satış değerleri esas alınır.), ödeme aracı olarak kabul edilebilmektedir.

Milli emlak ihalelerinde ihalede oluşan bedel peşin veya taksitli olarak ödenebilmektedir.

b) Milli Emlak Peşin Ödeme ve İndirimi

Milli emlak ihalelerinde alıcı ödemeyi peşin yapabilir. Hazineden satın alınan taşınmazların ihale bedeli, ihale kararının veya satışın uygun görüldüğünün bildirilmesini izleyen günden itibaren 15 gün içinde ilgili defterdarlık ya da malmüdürlükleri muhasebe birimine yatırılabilir. Peşin ödemede ihale bedeli üzerinden yüzde 20 indirim yapılmaktadır.

c) Milli Emlak Taksitli Ödeme

Milli emlaktan satın alınan parsellerin satış bedellerinin taksitle ödenmesi mümkündür. Bu konu hakkında şu yazımıza bakınız: Milli Emlak Taksitli Satış

11) Satın Aldığım Taşınmaz Ne Zaman Adıma Tescil Edilir?

Satın aldığınız taşınmazın adınıza tescil edilebilmesi için; a) Taşınmazın ihale bedelinin tamamının süresinde ve peşin yatırılması, b) Satış bedelinde taksit yapılmış ise idare ile aranızda sözleşme düzenlenmiş olması, gerekir.

Müşteri, yukarıda belirtilen öncelikli yükümlülüklerini yerine getirdikten sonra, taşınmaz satış şartnamesinde belirtilen süre içerisinde taşınmazı tapuda da adına tescil ettirmeye mecburdur. Aksi takdirde müşteri, meydana gelecek hasar, zarar, fuzuli işgal ve diğer sebepler nedeniyle idareden bir talepte bulunamaz.

İdare (milli emlak) de buna karşılık, ihale kararlarının bildirilmesini izleyen 15 gün içinde; taksitli satışlarda taksitli satış sözleşmesi düzenlemek, ihale sonrası müşteri adına tapuda tescil işlemlerini tamamlamak ve şartnamede belirtilen sınır ve vasıflardaki taşınmazı teslim etmekle yükümlüdür.

a) Taksitli Satışlarda Satış Bedelinin Tamamı Ödenmeden Tapu Alınabilir mi?

Normalde taşınmazın satış bedeli tamamen ödenmedikçe tapuda ferağ verilmemektedir. Yani alıcı adına tescil yapılmamaktadır. 313 s. Milli Emlak Genel Tebliğine göre, Taşınmazın satış bedeli tamamen ödenmedikçe tapuda ferağ verilmeyecektir.

Bununla birlikte, kalan taksit tutarı ile kanunî faizleri karşılayacak miktarda kesin ve süresiz banka teminat mektubu verilmesi veya taşınmaz üzerinde ipotek tesis edilmesi durumunda idarenin talebi üzerine taşınmaz alıcı adına tescil edilebilmektedir.

Yani, taksitlendirilmiş satışlarda kalan taksit tutarı ile kanuni faizlerini karşılayacak miktarda kesin ve süresiz banka teminat mektubu verilmesi, Satın alınan taşınmazın tapu kaydına kalan taksit tutarı ile kanuni faizlerini karşılayacak miktarda Hazine lehine kanuni ipotek tesis edilmesi, hallerinde müşteri adına tescil işlemi yapılmaktadır.

b) İpotek Tesis Edilerek Müşteri Adına Tapuda Tescil Edilmiş Taşınmaza Ait Borcun Tamamı Ödenmeden Başkasına Devredilebilir mi?

İpotek tesisi suretiyle alıcı adına tapuda tescil edilen taşınmazların başkasına devredilmesi mümkün olmakla birlikte sözleşme hükümleri gereğince borçludan taksit ve faizlerin tahsiline devam edilir.

Ancak, yeni malik noter tasdikli taahhütname ile borcu yüklendiği takdirde, idare tarafından, önceki borçluya borcu yüklenen yeni malikin borcu ödememesi halinde kendisine başvurma hakkının saklı tutulacağı yönünde bir yazı ile bildirimde bulunulur ve taşınmaza ait borcun yeni malikten tahsiline devam olunur.

Tüm Milli Emlak İlanları İçin Tıklayınız: https://www.milliemlaksatilik.com/